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베이징 잉통 법률 사무소는 수년간 민간 기업의 권익 보호에 주력해 왔습니다. 대규모 부동산을 포함하여 천연자원, 광업, 토지, 수역, 영해, 기업 자산, 형사 변호, 공장 철거, 환경 보호 폐쇄, 금지 및 휴가 등에 대한 권리 보호의 법적 관행에서 많은 기업 권리 보호 사례를 대리했습니다.
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주택 철거 보상 가격을 평가하는 방법
우리나라의 도시건설이 발전하고 인민의 물질문화생활수준이 제고됨에 따라 일부 노후한 도시지원시설과 기능은 더 이상 도시화발전의 수요를 충족시키지 못하고 있다. 오래된 도시의 변화는 언젠가는 분명 중요한 이슈가 될 것이다. 정부도 도심 주택 철거와 관련된 법령을 잇달아 공포할 예정이다. 새로운 "도시 주택 철거 관리 규정"은 철거에 대한 금전적 보상을 제안합니다. 이는 우리나라의 오래된 도시를 변화시키는 데 큰 진전이며 우리나라 철거 개혁의 주요 조치이기도 합니다. 그런데 감정기관과 감정평가사들은 가옥 철거 감정을 어떻게 합리화하는가? 철거업자는 철거된 사람들에게 어떻게 보상을 합니까? 이는 우리 집 철거공사에서 해결해야 할 문제이다.
1. 철거평가에는 주로 다음과 같은 문제가 있다.
1. 평가방법의 문제점
현재 대부분의 도시부동산 철거평가에서는 철거가격을 종합적으로 결정하기 위해 신규성, 위치, 도로 정면 등의 계수를 결합한 기준가격을 사용하고 있다. 이러한 산정방식은 「도시주택철거관리규정」 및 「부동산평가규정」의 취지에 어긋난다. 우선 집값은 시장에 의해 결정되기 때문이다. 이는 물리학 자체의 고유한 유형적 요소의 영향을 받을 뿐만 아니라 시장의 많은 요소의 영향도 받습니다. 후자가 전자보다 영향력이 더 큰 경우가 많습니다. 예를 들어, 부동산 주변 환경의 영향 요인. 같은 부동산이 같은 위치에 있다고 해서 주변 환경이 똑같다는 뜻은 아니다. 이는 부동산의 특성(개성)에 따라 결정됩니다. 따라서 부동산 시장 가격을 측정하기 위해 기준 가격만을 사용하는 것은 설득력이 없습니다. 둘째, '기준가격'이라는 용어의 유래는 '부동산평가규정'에서 찾을 수 없으며, 그 산정의 근거와 과학적 성격도 찾을 수 없다.
2. 주택기준가격 결정의 문제점
기준 주택가격의 산정은 우선 정부가 평가기관을 파악하기 위해 결정하고, 기관이 산정한 뒤, 정부가 유관부서와 협의해 산정 결과를 확인하는 방식이다. 사실 그것은 여전히 정부의 행동이고 정부의 개입을 없앨 수는 없습니다. 따라서 주택의 기준가격은 시장행동이 아니며 시장 주택가격의 변화를 정확하게 반영할 수 없습니다. 정부와 부처가 고의로 기준가격을 낮추는 행태도 있다.
3. 주택 철거 보상 가격의 문제점
(1) 토지 보상 가격이 실제로 반영되지 않았습니다. 일부 도시의 현재 주택 철거 보상 가격은 새로 파생된 주택 철거 보상 가격으로 통합됩니다. 최종 결과는 주택 자체에 내재된 유형의 국가 가격을 최대한 반영할 수 있을 뿐, 무형 자산인 토지 가격은 물론이고 해당 주택 주체가 가져오는 경제적 효용 가치를 정확하게 반영할 수 없습니다. 물론 이러한 최종 결과는 대체적으로 보상가격이 낮다는 결론을 반영하고 있다. 부동산의 용적률, 건물밀도 등의 요소를 충분히 고려하지 못하고 토지의 합리적 이용이 미흡함. 대신 토지와 주택의 대체가격을 기준가격으로 합산해 주택의 건축면적을 기준으로 산정한다. 결과적으로 동일한 품질, 수량, 가격의 토지는 용적률이 높고, 건물 밀집도가 높은 토지는 지가가 높다는 신화가 필연적으로 발생하게 됩니다. (2) 정부 부처의 개입이 더 심해지고, 일부 지방자치단체는 정치적 성과를 반영하기 위해 가격과 비용을 더욱 낮추어 국민을 속이고, 국민에게 해를 끼치며, 이익을 위해 국민과 경쟁하고, 정부 이미지를 훼손합니다.
4. 주택의 성격을 파악하는 데 있어서의 문제점
우리나라의 부동산 관련 법규는 일부 철거주택에 비해 뒤쳐져 있어 이를 완성하고 절차를 개선하는 것이 참으로 어렵습니다. 그러나 일부 도시에서는 절차의 완성만을 맹목적으로 강조하고, 실제 용도와 사용가치를 고려하지 않은 채 주택의 성격을 엄격하고 독단적으로 판단하는 경우도 있다. 그 결과는 역사에 대한 존중이 부족하고 주택이 더 큰 혜택을 가져올 수 있다는 객관적인 사실을 반영하지 못하는 것입니다.
5. 정착주택 가격 결정의 문제점
우리 모두 알고 있듯이 재정착 주택은 철거업자(대개 개발업체)가 제공하며, 그 가격은 시장을 따라 개발업체가 결정해야 합니다. 철거된 주택도 정가로 판매되나요? 물론 공백이 있습니다. 첫째, 주택의 철거보상가격을 결정하는 데 문제가 있다. 둘째, 재정착주택의 가격은 (개발기간으로 인해) 철거주택에 비해 뒤떨어지며, 동시에 가격도 아니다. 이는 정착주택 가격과 철거 보상 가격 사이의 ‘공정성과 공정성’이 결여될 수밖에 없다.
6. 주택 철거 보상 실시에 존재하는 문제점
물론, 주택 철거는 시가를 기준으로 먼저 평가하는 것이 공정하고 합리적이다. 그러나 도시 주민, 특히 철거 대상 주민의 경제는 이중 양극화 문제가 심각하다. 이들은 취약계층으로 대부분 해고된 근로자와 실업자이다. 일부는 장기간의 질병으로 인해 침대에 누워 있으며 그들의 생계는 자녀와 자녀에게 달려 있습니다. 주변 지역 주민들이 도움을 주러 옵니다. 그들의 집이 매우 낡았더라도 여전히 바람과 비로부터 피난처 역할을 할 수 있습니다. 이 주민들이 철거되면 원래의 안정적인 생산과 생활 질서를 잃게 됩니다. 철거 보상금을 받은 후, 이 보잘것없는 보상금은 그들에게 어떤 역할을 하게 될까요? 그들은 작은 집을 살 여유가 없습니다.
2. 상기 문제를 일으키는 주요 원인
1. 정부와 기업의 구분이 없다
첫 번째 징후는 철거 보상의 기준 가격을 결정하는 것입니다. 철거 보상 기준 가격의 주요 평가 단위는 평가 기관의 경쟁 시장을 통해 획득되는 것이 아니라 정부 및 관련 부서에서 결정합니다. 평가 내용은 정부 및 관련 부서에서 정의해야 합니다. 이로 인해 벤치마크 가격은 명목상 시장 가격이 되지만 실제로는 정부가 제시하는 가격입니다. 둘째, 보상가격 확정에 반영된 바와 같이, 일부 정부 및 관련 부서는 정치적 성과를 위해 '이미지 프로젝트'에 참여하여 고의적으로 보상가격을 낮추고 비용을 절감함으로써 실행하기 어려운 프로젝트(예: 안후이성 우허현 문화 및 레저 광장)를 시행할 수 있도록 하고 있습니다.
2. 시장 시스템은 아직 완전히 개발되지 않았으며 아직 개발 단계에 있습니다.
철거의 화폐화에는 많은 양의 부동산 시장 거래 데이터가 필요하기 때문이다. 그러나 일부 도시에서는 다양한 유형의 부동산 거래량이 적고 이러한 부동산 시장 정보가 부족합니다. 또한, 부동산 거래정보는 여전히 매우 불규칙하고 일부 부서에서 관리하고 있습니다. 순조롭지 않고 부동산 정보시스템도 제대로 구축되지 않은 상태다.
3. 도시 주민의 경제 발전은 여전히 매우 불균형하며 두 수준의 차별화가 심각합니다.
철거민의 대부분은 소외계층이다. 그들은 철거를 위해 철거업자에게 집을 쉽게 팔 수 없습니다. 기존 주택의 현재 가격이 현재 가격을 초과하더라도 판매할 수 없습니다. 이는 가장 기본적인 생활 보장(주거)에 의해 결정됩니다.
4. "도시 주택 철거 관리 규정"에 대한 지원 시행 규칙이 없으므로 다양한 지역 철거 평가 및 보상 조치가 이루어집니다.
현재 우리나라 토지의 성격은 다양하다. 토지소유는 국유와 집합소유로 구분할 수 있으며, 국유토지는 양도와 양도로 구분할 수 있다. 철거보상금의 성격을 고려하지 않는다면 우리나라의 토지사용권 양도는 이행하기 어려운 단계에 있을 수밖에 없고 매우 혼란스러운 단계에 놓이게 될 것입니다. 우리나라의 도시토지사용권은 유상한정사용제도('도시부동산관리법'에서 명확히 규정한 제도)이다. 그런데 토지사용권이 만료된 후에는 재생이 가능한 것 외에 정부에서는 이를 어떻게 회복시켜주나요? 지상 건물도 토지와 함께 무상으로 복구해야 하는가? 아니면 보상으로 회복해야 하는가? 이는 법률 조항에 명확하게 규정되어 있지 않아 부동산 철거 보상 가격 평가 시 잔존 가치(즉, 잔존 가치)를 고려하는 데 필연적으로 영향을 미치며, 그 가치 감소를 측정하는 것도 불가능합니다.
3. 제안
1. 관련 증빙 문서를 개선하고 과학적 평가 방법을 결정합니다.
벤치마크 가격을 결정함에 있어서는 "부동산평가규정"을 기준으로 삼아야 합니다. 주택의 용도를 결정할 때 실제 용도와 사용 가치를 충분히 고려해야 합니다. 평가방법에 있어서는 "부동산평가규정"을 참고하여 평가기술적 경로를 결정해야 한다.
2. 주택 감정 활동에 대한 감독을 강화하고 우수한 감정 팀을 구축합니다.
평가기관과 평가자는 의무적으로 식별하는 것이 아니라 시장 경쟁을 통해 이를 획득해야 합니다. 정부 부처는 협력하고 공동으로 결과를 관리해야 한다. 철거심사 결론이 인정되더라도 소외계층의 현실적 어려움도 함께 고려해야 한다. 그래야 철거사업이 순조롭게 진행될 수 있으며 인민과 나라에 이로운 건설사업이 잘 수행될 수 있습니다.
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