법률 정보

기사 소개: Zhou는 정원을 관리하기 위해 벚나무 과수원에 집을 지었지만 마을 위원회는 불법 건축을 이유로 집을 철거했습니다. 집이 철거된 후 얼마 후 Zhou는 토지가 수용될 것이라는 사실을 알게 되었습니다. 그는 보상을 받을 수 있나요?

1부: 사례 이야기

2008년 6월, Zhou는 벚나무를 심기 위해 마을의 토지와 계약을 맺었습니다. 그는 정원 관리를 원활하게 하기 위해 땅에 집을 짓고 살게 되었으며, 10년 동안 평화롭게 살았습니다. 이틀 전 그는 마을 위원회로부터 자신이 직접 지은 집이 불법이며 철거될 것이라는 통보를 받았습니다. 하지만 Zhou는 여기에 그의 모든 돈을 투자했습니다. 집이 헐리면 그 사람은 어디서 살까요? 촌 위원회에서는 이 문제에 관심이 없다며 저우에게 스스로 방법을 찾아보라고 요청했습니다. 그들은 밖에서 집을 빌리는 것을 제안했습니다. 잉팅 철거 팀은 촌 위원회 사람들이 집이 강제 철거되어 체리 과수원에 영향을 미치지 않도록 3일 이내에 집을 철거하라고 Zhou에게 경고했다는 사실을 알게 되었습니다. Zhou는 매우 주저했습니다. 수십 에이커에 달하는 정원을 보호해야 했습니다. 지켜보는 사람도 없고 체리와 밭 시설물이 도난당했다면 어떻게 될까요? 그러나 Zhou는 이웃 마을의 몇몇 체리 재배자들이 합의에 도달하여 보상을 받았다는 소식을 들었습니다. 같은 마을에서 체리를 재배하기 위해 토지를 임대했다면 왜 계획 결과가 다를까요? 물과 전기를 끊고 집을 강제로 철거할 건가요? 며칠 후, 몇몇 사람들이 찾아와 그가 직접 지은 집을 강제로 철거했습니다. 그들은 또한 Zhou의 벚나무 과수원 시설을 철거하고 벚나무를 쓰러뜨렸습니다. 마을위원회는 보상에 대해서는 언급하지 않았다. 한 달 후, Zhou는 자신의 토지가 도로 건설을 위해 수용될 것이라는 소식을 들었습니다. 그는 보상을 받을 수 있는지 알고 싶었나요?

2부: 불법건축물이 토지취득 및 철거를 당할 경우 보상이 가능한가요?

1. 무면허 주택은 반드시 불법 건축과 같나요?

안돼! 2008년 1월 1일 이전에 건축된 주택 등 자신의 농가에 건축된 주택이나 관련 정부 부처 변경 등의 사유로 부동산 증명서를 제때 취득하지 못한 주택 등 불법건축물이 미등록 주택을 의미하는 것은 아닙니다. 무면허를 받는 데에는 여러 가지 이유가 있기 때문에 무면허 주택이 불법건축물을 뜻하는 것은 아닙니다.

2. 불법 건축물은 철거해야 하나요?

안돼! 건설사업계획허가를 받지 아니하고 건축사업계획허가를 받은 해당 내용을 위반하여 건설한 건축물은 불법건축물로 간주됩니다. Ying Ting의 과거 사건 처리 경험에 따르면 불법 건물의 원인은 여러 가지가 있으며 일부는 관련 당사자, 일부는 정부 기관으로 인한 것으로 나타났습니다. 불법 건물에 대한 법적 결과는 독특하지 않습니다. 기한 내 압수, 철거가 있고, 벌금과 재발급 절차도 있으며, 기한 내 몰수, 철거는 심각한 도시계획 위반에 한한다. 불법건축물이 꼭 철거되어야 하는 것은 아니라고 볼 수 있다.

3. 불법건축물이란 무엇인가요?

Ying Ting은 도시 및 농촌 계획법 조항에 따라 불법 건물에는 다음이 포함된다고 생각합니다. (1) 신청 또는 신청 승인 없이 건축 토지 계획 허가증 및 건설 프로젝트 계획 허가서를 받지 않고 건축된 건물. (2) 건설사업계획 허가서의 규정을 무단으로 변경하여 건설한 건축물. (3) 무단 사용 변경으로 건축된 건물. (4) 임시 건물을 건설한 후에도 철거되지 않고 영구 건물이 된 건물은 유효 기간을 초과했습니다.

4. 어떤 불법 건축물이 보상받을 수 있나요?

(1) 절차가 불완전한 투자진흥기업

절차가 불완전한 투자진흥기업을 위해 정부는 사업의 신속한 추진을 위해 그린채널을 개설해 각종 인허가 절차를 선시공하고 후승인하도록 했다. 이후 어떤 이유로 인해 관련 절차가 완료되지 않았습니다. 이 경우 Ying Ting은 계획 허가 범위를 초과하지 않는 한 어느 정도 정당성이 있고 이익 의존 원칙을 준수한다고 믿습니다. 따라서 이러한 투자기업은 철거 시 합리적인 보상을 받아야 합니다.

(2) 절차가 불완전한 사육농장, 재배농장, 개인사업자

지방 정부가 지원하는 일부 농장과 농장에서는 당시 완전한 절차가 없었습니다. 이후 수용이 이뤄지면 수용 측에서는 '불법건축물'이라는 미명 하에 철거를 하게 된다. 그러나 2010년 발행된 '시설농지 관리 개선에 관한 국토자원부 및 농업부 고시'에 따르면, 농업시설 건설을 위해 농지를 점유하는 자는 농지전용 승인 절차를 거치지 않아도 된다. 따라서 2010년 이전에 건설된 농가와 재배농가가 농업시설에 대한 절차를 거치지 않았다면 합당한 보상을 청구할 수 있다.

(3) 건축 절차가 불완전한 개인 주택

역사적인 이유로 인해 건물 건설 절차가 불완전하고 주택의 소유권 등록이 정상적으로 진행될 수 없습니다. 우리나라의 도시농촌계획법은 2008년 1월 1일에 시행되었습니다. 그 이후에 건축된 주택은 건축승인 절차를 거쳐야 합니다. 법의 소급불가 원칙에 따라 2008년 이전에 건축된 주택으로서 완전한 토지사용권을 갖고 있는 주택은 불법건축물로 쉽게 식별될 수 없습니다.

3부: Zhou가 보상을 받을 수 있나요? 이런 상황에서 철거가구들은 어떻게 해야 할까요?

1. 지방정부가 지원하는 일부 농장은 당시 완전한 절차가 없었습니다. 이후 수용에 직면하게 되면 수용 측에서는 '불법건축물'이라는 명목으로 철거하게 된다. 관련 규정에 따르면 2010년 이전에 농지를 점유하기 위해 농업시설을 건설한 사람은 농지전용 승인 절차를 거치지 않아도 됐다. Zhou의 벚나무 과수원은 2008년에 건설되었습니다. 아직 농업 시설 절차가 완료되지 않았지만 합리적인 보상을 요구할 수 있습니다. 보상에는 어린 벚나무에 대한 보상, 벚나무 열매 보상, 벚나무 과수원 부속 건물 또는 제안 창고(거주지로 사용되지 않고 벚나무 과수원 관리와 관련된 건물만 해당), 벚나무 과수원 부대 설비(수영장, 급수탑 등)가 포함됩니다.

2. 우리나라의 도시농촌계획법은 2008년 1월 1일부터 시행되었습니다. 그 이후에 건축된 주택은 건축승인 절차를 거쳐야 합니다. Zhou의 집은 2008년 6월에 지어졌습니다. 그리고 농지에 소유자가 거주하는 주택을 짓는 것은 불법입니다. 그러므로 이 집은 불법건축물이다. 법에 따르면 어떠한 보상도 주어져서는 안 됩니다.

3. Ying Ting은 불법 건축이든 토지 취득 및 철거든 관련 주택을 직접 철거하지 않는 것이 가장 좋다고 제안했습니다. 직접 분해하시면 추후 보상을 받기 어렵습니다. 보상을 요구할 이유를 찾을 수 없기 때문에 법정에 누구를 고소할지 결정하는 것도 어렵습니다. 집이 강제 철거된 경우, 철거 전, 철거 당시, 철거 후 관련 사진과 영상을 촬영해 철거 증거 및 보상 조건 제안의 기본 근거로 활용할 수 있습니다. 강제 철거를 실시한 주체가 누구인지, 고소할 사람이 누구인지, 강제 철거에 대한 책임을 져야 할 사람이 누구인지도 쉽게 알 수 있다.

4. 이 사건은 강제철거에 해당됩니다. 우리나라 관련법령에 따르면 강제철거라도 적법한 절차에 따라 이루어져야 하며, 강제철거의 시행은 법에 따라 법원이 조직해야 한다. 촌위원회가 적법한 절차 없이 건물을 철거하는 것은 불법이다. Zhou는 손실에 대한 보상을 청구하기 위해 행정 보상 소송을 제기할 수 있습니다.

Yingting은 다음과 같이 상기시킵니다.

1. 귀하의 주택이 불법건축물로 확인된 경우, 귀하의 주택이 불법건축물인지 먼저 확인하시기 바랍니다. 궁금한 점이 있으시면 토지 취득 및 철거 전문 변호사와 상담하여 전문적인 법적 조언을 받으시기 바랍니다.

2. 불법건축이란 제안된 사업에 대한 계획허가(원지, 부지선정 및 건축의견)를 받지 아니하고 토지관리법, 도시농촌계획법, 마을계획 및 건설관리에 관한 규정 및 기타 관련법령의 규정을 위반하여 계획구역 밖에서 건축한 주택 및 시설물을 의미하기 때문이다. 역사적인 이유로 인해 불법 건축이 의심되는 주택이 있을 수 있습니다. 철거가 필요한지, 철거 후 보상이 가능한지 여부는 상황에 따라 다르게 처리되어야 한다. 실제로 불법 건축물을 반드시 철거할 필요는 없지만, 합법적인 건축물로 전환하여 영구적으로 남을 수도 있습니다. 불법건축물에는 관련 당사자, 행정기관 등 여러 가지 이유가 있습니다. 불법건축물에 대한 법적 처벌은 이뿐만이 아니다. 기한 내 압수, 철거, 벌금, 재발급 절차가 있습니다. 또한 기한 내 압수, 철거는 심각한 도시계획 위반에 해당한다.

3. 불법 철거를 당했을 경우, 철거 사실을 알게 된 날로부터 6개월 이내에 행정소송을 제기해야 합니다. 왜냐하면 우리나라 관련 법률에 따르면 토지 취득 및 철거가 발생한 경우 수용자 및 철거자는 수용 결정, 수용 보상 결정 및 기타 구체적인 행정 조치를 받은 날로부터 60일 이내에 행정 심사를 제기할 수 있고 6개월 이내에 행정 소송을 제기할 수 있기 때문입니다. 집이 강제로 철거된 경우에는 철거일을 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 지키기 위한 소송을 제기해야 합니다. 일부 이주가구는 청원을 하겠지만 청원은 적법한 경로가 아니며, 청원이 아무리 오래 지속되더라도 기소 기한을 방해할 사유가 되지 않습니다. 철거 피해를 입은 많은 사람들은 청원서 제출이 늦어지고 공소시효를 놓쳤습니다. 소송을 제기하더라도 법원은 이를 받아들이지 않았다. 변호사를 찾더라도 도움을 드릴 수 있는 방법은 없습니다! 실제로는 아무리 상사에게 상황을 보고해도, 현지 직원에게 보고해도, 여기저기 찾아다녀도 실제로 문제를 해결할 수는 없습니다. 당신이 낭비하는 것은 당신의 권익을 보호하기 위한 소중한 시간입니다! 수용철거 당사자와 합의가 이루어지지 않을 경우, 수용철거 전문 변호사에게 조속히 연락하여 해결방안을 모색하시기 바랍니다.